El 9 de noviembre de 2021 , y con entrada en vigor el día 10 de noviembre de 2021  se publicó en el BOE Real Decreto-ley 26/2021 por el cual se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional (TC) respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido también como plusvalía municipal.

Se debe destacar que esta norma no tiene efectos retroactivos, por lo que no cabe exigir el impuestos a hechos imponibles devengados entre el 26 de octubre y el 9 de noviembre de 2021.

Con esta reforma se garantiza la constitucional del tributo, y se ofrece respaldo a :

  • Ayuntamientos, que podrán volver a exigir el impuesto.
  • Contribuyentes:  se les ofrece seguridad jurídico ya que tributarán en función de su capacidad económica.
  • Mercado inmobiliario: Se evitan las distorsiones provocadas por la suspensión del impuesto.

Esta sentencia devuelve la exigibilidad del impuesto, pues desde la sentencia del Tribunal Constitucional del pasado 26 de octubre, el mismo había dejado un vacio normativo a la hora de terminar la base imponible y consecuentemente había quedado en suspensión la liquidación, comprobación, recaudación y revisión del mismo.

Antes de entrar en detalles sobre la nueva norma, debemos plantearnos que es el Impuesto de Plusvalía Municipal. Pues bien , el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava las ganancias obtenidas por la venta, o recepción en forma de herencia o donación, de un inmueble en función de la revalorización del terreno en el que se asienta, y una vez realizada esa operación de venta, herencia o donación los contribuyentes tienen 30 días para saldar cuentas con Hacienda.

Por tanto, el impuesto de Plusvalía Municipal:

1) Se trata de un impuesto local, cuya recaudación corresponde a los Ayuntamientos.

2) Su marco normativo se encuentra regulado en los artículos 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.

3) Su hecho imponible es el incremento del valor que experimentan los terrenos y que se pone de manifiesto cuando se transmite la propiedad  o el derecho real de goce de los mismos.

4) En cuanto a la base imponible, hasta ahora, se determinaba multiplicando el valor del terreno en la fecha de devengo (valor catastral del suelo en la fecha de transmisión) por el número de años de permanencia del mismo en el patrimonio del transmitente y por el porcentaje fijado por el Ayuntamiento dentro de los límites establecidos en la ley.

Es decir:

VALOR CATASTRAL x AÑOS DE PERMANENCIA EN EL PATRIMONIO DEL TRANSMITENTE x% FIJADA POR LOS AYUNTAMIENTOS

Respecto al método de determinación de la base imponible  mencionada en las líneas anteriores, el Tribunal Constitucional, en la sentencia dictada el 26 de octubre de 2021 y  publicada el 3 de noviembre de 2021, declara inconstitucional y nulo, la forma de calcular la base imponible, ya que se trata de un sistema objetivo y obligatorio de calculo que es «ajeno a la realidad del mercado inmobiliario y de la crisis económica». Por ende, la citada forma de calcular la base imponible vulnera el principio de capacidad económica como criterio de imposición (art. 31.1 CE)», sin que exista ninguna justificación objetiva y razonable que pudiera salvar tal conclusión.

A continuación, abordamos las principales novedades de la norma:

1. MÉTODO DE CÁLCULO DE LA BASE IMPONIBLE

La nueva norma ofrece a los contribuyentes la posibilidad de elegir entre el método objetivo (estimación objetiva) y real (estimación directa), pudiendo optar por el más favorable, siempre y cuando el valor del suelo experimente un incremento real.

A.- Método objetivo (estimación objetiva)

Este método es similar al tradicional, concretamente para obtener la base imponible se deberá multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que apruebe el ayuntamiento al que corresponda la exacción del impuesto y que dependerán del período de generación del incremento de valor.

Es decir:

VALOR CASTRASTAL EN EL MOMENTO DEL DEVENGO x COEFICIENTE APROBADO POR EL AYUNTAMIENTO

Los coeficientes no podrán exceder de los se indican a continuación en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble:

Periodo de generación Coeficiente
Inferior a 1 año 0,14
1 año 0,13
2 años 0,15
3 años 0,16
4 años 0,17
5 años 0,17
6 años 0,16
7 años 0,12
8 años 0,10
9 años 0,09
10 años 0,08
11 años 0,08
12 años 0,08
13 años 0,08
14 años 0,10
15 años 0,12
16 años 0,16
17 años 0,20
18 años 0,26
19 años 0,36
Igual o superior a 20 años 0,45

En el caso de operaciones realizadas en plazos inferiores a un año desde la adquisición, se deberán computar los meses completos de tenencia del inmueble.

Con este método, los coeficientes se actualizarán anualmente en función de la evolución del mercado inmobiliario mediante un norma de rango legal. Si tras dicha actualización los coeficientes de las ordenanzas fiscales son superiores a los máximos indicados, se aplicarán estos últimos hasta que se corrija el exceso en la ordenanza fiscal.

Finalmente, se establece la posibilidad de que los ayuntamientos puedan acordar, a los exclusivos efectos de determinar la base imponible, una rebaja de hasta el 15% del valor catastral del suelo, con el objeto de adaptar el importe del tributo a la realidad de cada municipio.

B.- Método real (estimación directa)

Los contribuyentes tendrán la opción de tributar por la plusvalía real, que vendrá determinada por la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición, si fuera inferior que el valor determinado por el método objetivo.

Estos valores podrán ser objeto de comprobación por los ayuntamientos. De esta forma, el nuevo método para el cálculo de la plusvalía no vulnera el principio de capacidad económica del contribuyente como criterio de imposición.

A estos efectos, se deberán aplicar las siguientes reglas:

  • Cuando se trate de bienes inmuebles en los que haya tanto suelo como construcción, la diferencia entre el precio de transmisión y el de adquisición del suelo se obtendrá aplicando la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.
  • Como valor de transmisión o de adquisición se tomará el mayor entre el que conste en el título que documente la operación (o el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en caso de transmisiones lucrativas) o el comprobado, en su caso, por la Administración Tributaria.

No se podrán computar en este procedimiento de cálculo los gastos o tributos que graven dichas operaciones de adquisición o transmisión.

El sujeto pasivo deberá declarar la transmisión del inmueble y aportar los títulos que documenten su transmisión y previa adquisición.

2.-OTRAS MODIFICACIONES QUE CONTEMPLA LA LEY

A.- Ningún contribuyente pagará el impuesto si no obtiene una ganancia, es decir, cuando el contribuyente acredite que no ha existido incremento de valor.

Por este motivos, los interesados deben declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y adquisición.

A pesar de que resulte de aplicación esta regla de no sujeción a una transmisión concreta, el adquirente deberá actualizar su periodo de tenencia a los efectos de determinar la plusvalía municipal de la siguiente transmisión, a excepción de los casos  de no sujeción previstos en la normativa del impuesto en los que no se actualizaba dicho periodo (por ejemplo, aportaciones de inmuebles acogidas al régimen de neutralidad fiscal, operaciones de aportación y adjudicación de bienes y derechos a la sociedad conyugal o en cumplimiento de sentencias de nulidad, separación o divorcio matrimonial).

B.- Las operaciones de menos de un año serán gravadas. Es decir, a partir de ahora tributarán , las que se producen cuando entre la fecha de adquisición y de transmisión ha transcurrido menos de un año y que, por tanto, pueden tener un carácter más especulativo.

3.-SEIS MESES PARA QUE LOS AYUNTAMIENTOS SE ADAPTEN

Los Ayuntamientos que tengan establecido el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana tendrán un plazo de seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley para adecuar sus normativas al nuevo marco legal.

Así, en tanto las ordenanzas municipales no se actualicen, se aplicarán los coeficientes máximos establecidos en el nuevo Real Decreto-ley.

4.-RECURSOS Y RECLAMACIONES

Si el impuesto se paga mediante una autoliquidación (como sucede en la mayoría de grandes municipios), el contribuyente tiene un plazo teórico de cuatro años para pedir una revisión de la suma que ha abonado.

No obstante, debe tenerse en cuenta que no será posible reclamar cantidades que no se encontrasen ya recurridas antes de dictarse la sentencia (26 de octubre de 2021).

Si ha sido el Ayuntamiento el que ha liquidado de manera directa el impuesto sin haber cerrado en firme su valoración, también sería posible la reclamación.

5.-IRRETROACTIVIDAD DE LA NUEVA NORMATIVA

Como ya hemos adelantado esta  nueva norma no tiene carácter retroactivo, por lo que se crea una especie de vacío legal, ya que el impuesto no parece que se pueda exigir a hechos imponibles devengados desde el 26 de octubre hasta el 9 de noviembre de 2021.

6.- EJEMPLOS

A.- MINUSVALÍA EN LA OPERACIÓN

SUPUESTOS:

  • Un contribuyente hereda un inmueble adquirido en 2007 por 300.000euros y lo vende en 2021 por 290.000.
  • El valor catastral que refleja en el IBI es de 25.000€.

RESULTADO:

  • Tributación antesde la reforma:

Base imponible= Valor catastral x % coeficiente x años= 25.000 x 3,2% x 14=11.200€
Cuota (aplicándose el tipo máximo) = BI X Tipo de gravamen= 11.200 x 30%= 3.360€

  • Tributación Actual:

La operación no quedaría sujeta al impuesto al haber obtenido pérdidas.

B.- PLUSVALÍA REAL SUPERIOR A LA OBJETIVA

SUPUESTO:

  • Una vivienda es adquirida en 2017 por 310.000 euros y se vende en 2021 por 350.000 euros.
  • En la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 60.000 representan el valor catastral del suelo (60%) y 40.000 el valor catastral de construcción (40%)
  • La plusvalía de la operación sería 350.000 – 310.000= 40.000 €
  • No obstante a efectos del impuesto solo tributa el incremento del valor del suelo, sin contar con la construcción.

Por tanto, el incremento del valor real que se le imputará al contribuyente será el 60 %  de la plusvalía (40.000) es decir,  0,60x 40.000= 24.000 euros.

 RESULTADOS:

Con el método objetivo , la base imponible se obtiene de la siguiente manera:
Valor Catastral del Suelo x Coeficiente= 60.000 x 0,17= 10.200€ < al incremento del valor del suelo (24.000€)

(coeficiente para una operación con cuatro años de intervalo entre la compra y la venta)

En este caso el contribuyente elegiría la base imponible objetiva de 10.200 euros, en lugar de la base imponible real de 24.000, a la que habría que aplicar el tipo de gravamen establecido por el ayuntamiento correspondiente y que la ley fija en el 30 % como máximo.

  • Cuota con el método objetivo = 10.200 x 30% = 3.060 de cuota a ingresar. –> Grava la plusvalía objetiva
  • Cuota con la plusvalía real= 24.400 x 30%= 8.000 de cuota a ingresar.

C.- PLUSVALÍA REAL INFERIOR A LA OBJETIVA

SUPUESTO:

  • Una vivienda es adquirida en 2014 por 250.000€ y se vende en 2021 por 260.000€
  • La plusvalía obtenida es de 260.000- 250.000= 10.000€
  • En la fecha de venta el valor catastral es 100.000 y se compone de un valor catastral del suelo de 20.000€ (20% del total) y de un valor de construcción de 80.000€ (80% del total).
  • El incremento del valor a efectos del impuesto será el resultado de aplicar el 20% a 10.000€= 2.000€

RESULTADO:

Con el método objetivo , la base imponible se obtiene de la siguiente manera:
Valor Catastral del Suelo x Coeficiente= 20.000 x 0,12= 2.400€ > al incremento del valor del suelo (2.000€)

(coeficiente para una operación con siete años de intervalo entre la compra y la venta)

En este caso el contribuyente elegiría la base imponible real de 2.000 euros, en lugar de la base imponible objetiva de 2.400, a la que habría que aplicar el tipo de gravamen establecido por el ayuntamiento correspondiente y que la ley fija en el 30 % como máximo.

  • Cuota con el método objetivo = 2.400 x 0,30%= 720€ de cuota a ingresar.
  • Cuota con la plusvalía real= 2.000 x 30%= 600€ de cuota a ingresar. –> Grava la plusvalía real